Hace falta un gran parque público de alquiler asequible, fuera del mercado, como en Viena o Países Bajos

Principio. La vivienda es un bien básico y un activo financiero a la vez. Cuando el mercado se tensa, gana el uso como inversión. Para que una parte de la población pague según su renta y no según el mercado, debe existir un parque de viviendas permanentemente protegido de los precios de mercado.

Razonamiento.

1. España tiene aproximadamente un 2–3 % de vivienda social, frente a cerca del 9 % de media en la UE y más del 20 % en Austria o Países Bajos (OCDE, Affordable Housing Database). Es una anomalía histórica: durante décadas se construyó vivienda protegida que después pasó a precio libre.
2. La construcción privada, por sí sola, no llega a las rentas bajas y medias. Construye donde le sale rentable y vende al precio que soporta el mercado.
3. Cuando el parque público es grande, también influye en el mercado privado. En Viena, alrededor del 40 % de la población vive en vivienda municipal o de cooperativas sin ánimo de lucro, y los alquileres suben bastante menos que en otras capitales europeas comparables.
4. Hay herramientas disponibles para hacerlo:
   • suelo público sin edificar, de Defensa, Adif o los ayuntamientos;
   • la nueva entidad estatal Casa 47;
   • fórmulas de colaboración público-privada en las que una empresa construye y gestiona durante décadas a cambio de alquileres limitados;
   • financiación del Banco Europeo de Inversiones;
   • la compra de vivienda ya construida, incluida la de la Sareb, el llamado «banco malo», para tener resultados rápidos.

Evidencia.

• El modelo austriaco se financia con un fondo que se reutiliza: los alquileres amortizan las nuevas promociones. Su coste fiscal anual es moderado, del orden del 0,5–1 % del PIB.
• En España, la asignación de suelo público a promotores que construyen y alquilan a precio limitado, como el Plan Vive de Madrid desde 2019, demuestra que se puede movilizar capital privado con alquileres por debajo del mercado.

Punto débil más serio. La escala y la velocidad. Pasar del 2,5 % al 5 % supondría cientos de miles de viviendas, algo imposible en cinco años. La gestión pública española arrastra retrasos y adjudicaciones que tardan años. Además, si esas viviendas se suman a la oferta total en lugar de sustituir a otras, el problema de fondo vuelve a ser construir más. Y repartir las viviendas por sorteo crea una frontera nítida entre quien entra y quien se queda fuera.

Qué la refutaría. Que el coste por vivienda pública entregada sea muy superior al de ayudas o liberalizaciones con el mismo efecto sobre el esfuerzo. O que, tras años de inversión, la producción anual siga por debajo de 20.000 viviendas, una cifra que no movería el mercado.