¿Qué haría más asequible la vivienda en España de aquí a 2031, y a qué coste?

Qué está pasando

• Precios de compra disparados. El precio de la vivienda subió de media un 12,7 % en 2025 y un 12,9 % interanual en el cuarto trimestre. Es la mayor subida desde 2007 y se dio en todas las comunidades autónomas (INE, Índice de Precios de Vivienda, 4.º trimestre de 2025).
• Alquileres en máximos. Los índices de los portales inmobiliarios marcan récords históricos en 2025, sobre todo en Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga y Valencia (Idealista y Fotocasa, 2025).
• Se construye menos de lo que crecen los hogares. Se terminan aproximadamente entre 90.000 y 100.000 viviendas al año. En cambio, el número de hogares crece en más de 200.000 al año, sobre todo por la inmigración (INE y Ministerio de Vivienda, 2024–2025). El Banco de España calcula que faltan unas 450.000 viviendas acumuladas desde 2022 y que la cifra podría superar las 600.000 en 2025 (Informe Anual 2024, mayo de 2025).
• Poca vivienda social. El alquiler social es aproximadamente el 2–3 % de todas las viviendas. La media de la UE ronda el 8–9 %, y en Austria y Países Bajos supera el 20 % (OCDE, Affordable Housing Database).
• Marco legal reciente.
  • La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda permite declarar «zonas tensionadas» y poner topes al alquiler en ellas. Cataluña la aplica desde marzo de 2024.
  • En abril de 2025 se eliminó la «golden visa», que daba permiso de residencia a extranjeros que compraran vivienda por más de 500.000 €.
  • Desde julio de 2025 existe un registro único de alquileres de corta duración.
  • La reforma de la ley del suelo, pensada para dar seguridad jurídica a los planes urbanísticos, se retiró del Congreso en mayo de 2024.
  • El Gobierno prepara un Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 y ha creado una entidad pública de vivienda (Casa 47).
• Hipotecas algo más baratas. El BCE bajó su tipo de interés de referencia (el de depósito) al 2 % en junio de 2025, lo que abarata las hipotecas y a la vez empuja la demanda.

Por qué es difícil

• Elasticidad de la oferta: mide cuánto aumenta la construcción cuando suben los precios. En España es baja porque convertir suelo en suelo edificable puede tardar más de una década.
• Desfase temporal: una vivienda tarda entre dos y tres años en construirse desde que se pide la licencia. Por eso cualquier medida de oferta apenas se notará antes de 2031.
• Capitalización: cuando la oferta es rígida, las ayudas a quien compra o alquila acaban en buena parte en el precio, y por tanto en el bolsillo del vendedor o del casero.
• Concentración geográfica: la escasez se concentra en pocas áreas metropolitanas y zonas turísticas. Mientras, hay millones de viviendas vacías donde casi no hay demanda.
• Mercado segmentado: una medida puede abaratar un segmento, como los contratos de alquiler con tope, y encarecer otro, como los no regulados, los de temporada o la compra.
• Usos que compiten: los pisos turísticos, las segundas residencias y los compradores extranjeros (alrededor del 14 % de las compraventas, según los Registradores, 2024) compiten con los residentes por las mismas viviendas en ciertas zonas.
• Costes de construcción: los materiales se encarecieron tras 2021 y falta mano de obra cualificada. Esto pone un precio mínimo a la vivienda nueva.
• Precio frente a esfuerzo: los precios nominales rara vez bajan sin una crisis. La vivienda puede ser más asequible si las rentas crecen más deprisa que los precios.

Lo que sabemos y lo que no

Evidencia sólida

• Los edificios nuevos moderan los alquileres de su entorno inmediato y liberan viviendas más baratas en cadena, porque quien se muda a lo nuevo deja libre su piso anterior. Lo muestran Asquith, Mast y Reed (2023) y Mast (2023) con datos de EE. UU.
• Las ayudas a la demanda se trasladan en parte a los precios cuando la oferta no responde.
• Los controles estrictos del alquiler benefician a los inquilinos que ya los disfrutan, pero reducen la oferta de alquiler. En San Francisco, la oferta cayó un 15 % y los alquileres del conjunto de la ciudad subieron un 5 % (Diamond, McQuade y Qian, 2019).
• Permitir más altura y densidad multiplicó la construcción en Auckland tras 2016 (Greenaway-McGrevy y Phillips, 2023).

Cuestiones disputadas

• El tope en Cataluña. Los datos oficiales de fianzas muestran que los alquileres de los nuevos contratos bajan en los municipios tensionados. Los portales, en cambio, detectan menos anuncios y un trasvase hacia el alquiler de temporada. No hay acuerdo sobre el balance neto.
• Pisos turísticos. Se discute su peso real. En Barcelona se estimó un efecto medio del 2 % sobre el alquiler, que llega al 7 % en los barrios con más pisos turísticos (García-López et al., 2020).
• Construcción pública. No está claro si las administraciones pueden construir deprisa y a escala.

Incógnitas

• Cuánta inmigración llegará y cómo evolucionarán los tipos de interés.
• Cuántas de las 3,8 millones de viviendas vacías que registró el Censo de 2021 están en zonas con demanda y se podrían sacar al mercado.
• Si la construcción industrializada, con piezas fabricadas en serie, rebajará de verdad los costes.