Lo que más reduciría el esfuerzo es construir mucho más: liberar suelo, permitir más densidad y acortar las licencias

Principio. Un precio alto es la señal de que se ofrece menos de lo que se pide. Si casi 250.000 hogares nuevos al año compiten por menos de 100.000 viviendas nuevas, ninguna medida que reparta lo que ya existe puede compensar esa diferencia.

Razonamiento.

1. La escasez es física. El Banco de España calcula que faltan más de 450.000 viviendas acumuladas desde 2022 (Informe Anual 2024, mayo de 2025), concentradas en las zonas donde se crea empleo.
2. El cuello de botella está en las normas, no en el dinero. Convertir suelo en edificable lleva más de una década. Además, un recurso judicial puede anular un plan urbanístico entero, y en muchas grandes ciudades conseguir una licencia tarda más de un año.
3. Por tanto, las medidas más eficaces cuestan poco dinero público:
   • una ley del suelo que impida que un defecto de forma anule todo un plan;
   • licencias exprés con silencio positivo, es decir, que se den por concedidas si la administración no responde a tiempo;
   • permitir más alturas y convertir oficinas y locales en viviendas;
   • que urbanizar suelo público sea obligatorio y tenga plazos.
4. Una vivienda nueva beneficia también a quien no la compra. Los edificios nuevos moderan los alquileres de su entorno y liberan pisos más baratos en cadena (Asquith, Mast y Reed, 2023; Mast, 2023).

Evidencia.

• Auckland permitió construir con más densidad en 2016. Los permisos de obra se duplicaron aproximadamente y los alquileres crecieron menos que en el resto de Nueva Zelanda (Greenaway-McGrevy y Phillips, 2023).
• Austin y Minneapolis ampliaron mucho su oferta entre 2021 y 2024 y vieron caer los alquileres mientras subían en el resto de EE. UU.
• En sentido contrario, en San Francisco el control del alquiler redujo la oferta un 15 % (Diamond, McQuade y Qian, 2019).

Punto débil más serio. El plazo. Una vivienda tarda años desde la recalificación hasta la entrega de llaves, de modo que buena parte del efecto llegaría después de 2031. Además, la construcción privada responde a lo que le resulta rentable. Si faltan trabajadores o suben los tipos de interés, liberalizar no basta. Y en zonas muy deseadas, como Baleares o el centro de Madrid, la demanda casi no tiene techo.

Qué la refutaría. Que los municipios que agilicen licencias y permitan más densidad entre 2026 y 2029 no construyan más que municipios comparables. O que, construyendo claramente más, sus alquileres y precios no crezcan menos.