A cinco años vista, lo eficaz es regular el alquiler y frenar los usos que compiten con quien vive en la vivienda

Principio. Si el problema es urgente y la nueva oferta tarda casi una década, lo responsable es actuar sobre las viviendas que ya existen. Lo que vive hoy un inquilino en Barcelona o Palma no puede esperar a que se construya.

Razonamiento.

1. En los próximos cinco años, casi todas las viviendas disponibles serán las que ya están construidas. Por eso, la manera más rápida de aliviar el esfuerzo es decidir cómo se usan y a qué precio.
2. Los topes de referencia en zonas tensionadas, como los de la Ley 12/2023, evitan subidas abusivas al renovar contratos. Los inquilinos tienen poca capacidad de negociar porque mudarse cuesta mucho.
3. Una parte de las viviendas se dedica a usos que compiten con la residencia habitual: pisos turísticos, alquiler de temporada usado para esquivar la ley, y compras como inversión o segunda residencia. En estas zonas, limitarlos devuelve viviendas al alquiler residencial de forma inmediata.
4. Los topes no necesitan dinero público ni permisos de obra y tienen efectos medibles en meses.

Evidencia.

• En Barcelona, la expansión de Airbnb subió los alquileres alrededor de un 2 % de media y hasta un 7 % en los barrios más afectados (García-López et al., 2020).
• Tras aplicar los topes en Cataluña desde marzo de 2024, los datos oficiales de fianzas muestran que los alquileres de nuevos contratos bajan en los municipios tensionados.
• Las regulaciones de segunda generación, más flexibles que el control rígido de los años 70, se usan desde hace años en Alemania, Francia o Países Bajos sin que sus mercados se hundan.

Punto débil más serio. Hay mucha evidencia internacional de que los topes reducen la oferta de alquiler a medio plazo. En San Francisco los propietarios retiraron o reconvirtieron viviendas y los alquileres del conjunto de la ciudad subieron un 5 % (Diamond, McQuade y Qian, 2019). Tras los topes, en Cataluña se publican menos anuncios y crece el alquiler de temporada. La regulación protege a quien ya tiene contrato y puede perjudicar a quien lo busca, a menudo jóvenes e inmigrantes.

Qué la refutaría. Que entre 2024 y 2028 el número de viviendas en alquiler habitual caiga claramente en las zonas tensionadas frente a zonas comparables sin topes. O que el esfuerzo de quienes buscan piso, y no solo de quienes ya lo tienen, empeore en ellas.