La palanca clave es fiscal: gravar el suelo y la vivienda ociosa y dejar de subvencionar la demanda

Principio. Los impuestos y las subvenciones cambian los incentivos de quien posee, compra o construye. Hoy en España, en muchos sentidos, guardar vivienda o suelo sin usar sale barato y construir o vender sale caro.

Razonamiento.

1. El suelo se encarece con la ciudad, no con su dueño. Gran parte de la subida de precios es valor del suelo creado por la comunidad: empleo, transporte, servicios. Un impuesto sobre el valor del suelo, no sobre lo edificado, hace que retener solares sin construir salga caro y premia a quien los edifica. Es una idea clásica de Henry George que comparten economistas de muy distintas escuelas.
2. Hay impuestos que frenan a quien quiere mudarse. El ITP, que se paga al comprar vivienda usada (entre el 6 % y el 11 % según la comunidad), desanima a la gente a cambiar de casa. Eso deja viviendas grandes ocupadas por hogares pequeños. Sustituirlo por un IBI moderno ligado al valor real del suelo mejoraría el uso de las viviendas que ya existen.
3. Las ayudas a la demanda se capitalizan. Los avales públicos a la hipoteca, las deducciones o los bonos al alquiler, con una oferta rígida, se trasladan en buena parte a los precios. Ese dinero estaría mejor en reducir los costes de construir.
4. Penalizar la vivienda vacía. Un recargo sobre las viviendas vacías en zonas tensionadas, bien medido con datos de consumo de agua o luz y no con presunciones, empujaría parte de ellas al alquiler.

Evidencia.

• Pensilvania tuvo durante décadas ciudades, como Harrisburg, que gravaban más el suelo que lo edificado, y en ellas se activaron solares vacíos.
• La literatura sobre el impuesto de transmisiones (Hilber y Lyytikäinen, 2017, Reino Unido) muestra que reduce la movilidad residencial de forma significativa.
• Los estudios sobre ayudas a la vivienda en Francia (Fack, 2006) encontraron que entre el 50 % y el 80 % de la ayuda se trasladó al alquiler.

Punto débil más serio. Es política y administrativamente difícil:

• la mayoría de los votantes son propietarios;
• el catastro no separa bien el valor del suelo del de lo edificado;
• las comunidades autónomas dependen del ITP para sus ingresos.

Además, el efecto en cinco años sería modesto: estas medidas cambian incentivos, pero no construyen viviendas por sí solas.

Qué la refutaría. Que las rebajas o la supresión del ITP no aumenten las compraventas ni la movilidad. O que los recargos sobre la vivienda vacía, como los ya aplicados en algunos municipios catalanes, no saquen al mercado un número relevante de viviendas.